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政府通過(guò)“工改工”來(lái)保持工業(yè)用地規(guī)模的訴求與土地開發(fā)者希望通過(guò)“工改商”“工改居”增加盈利的訴求如何有效銜接，將成為未來(lái)深圳土地市場(chǎng)最重要的博弈之一
文/本刊記者 焦建編輯/蘇琦
在嘗試為產(chǎn)業(yè)發(fā)展打破土地瓶頸的廣東各傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)城市中，不斷更新“宏調(diào)”模式的深圳，是最具探索性的樣本之一。
3月底，深圳公布的最新土地出讓信息顯示：此前一個(gè)月，當(dāng)?shù)毓灿腥谕恋剡M(jìn)行招拍掛出讓。因政府設(shè)置了嚴(yán)格的條件，其中兩宗皆以起始價(jià)拍出。以其中一宗為例，因必須跨過(guò)航空航天產(chǎn)業(yè)中的衛(wèi)星及應(yīng)用產(chǎn)業(yè)、應(yīng)擁有相關(guān)專利五項(xiàng)以上、產(chǎn)品可提供50Gbps通信通量等技術(shù)條件五個(gè)“門檻”，該地最終只有一位來(lái)自深圳的競(jìng)拍申請(qǐng)人。
與之相比，企業(yè)在“工改”領(lǐng)域內(nèi)的土地競(jìng)爭(zhēng)，則是另一幅場(chǎng)景：2016年底，因涉及國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，在廣州產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的深圳某標(biāo)的項(xiàng)目以網(wǎng)上競(jìng)價(jià)方式進(jìn)行公開出讓時(shí)，吸引了十余家房企參與競(jìng)拍。歷經(jīng)5個(gè)多小時(shí)、439輪報(bào)價(jià)，一家企業(yè)才以溢價(jià)率319％為代價(jià)拿下該項(xiàng)目地塊。
除“定向”招拍掛外，“工改”是近年來(lái)深圳頗具特色的產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)方式之一，其含義是指實(shí)施以拆除重建類的工業(yè)區(qū)改造項(xiàng)目為主的城市更新。在招拍掛規(guī)模有限且門檻較高背景下，通過(guò)“工改”進(jìn)行“工改工”、“工改商”及“工改居”（涉及到國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓才須公開掛牌競(jìng)價(jià)），是深圳在過(guò)去幾年中突然流行起來(lái)的土地供應(yīng)手段之一，其實(shí)踐也正在不斷擴(kuò)散到其周邊的東莞、惠州等地。
但隨著深圳鞏固產(chǎn)業(yè)空間基礎(chǔ)、穩(wěn)定工業(yè)用地規(guī)模的意圖日益明顯，從今年初開始，涉及各類“工改”的一場(chǎng)產(chǎn)業(yè)用地供給方式改革，在深圳拉開了帷幕。通過(guò)采取鼓勵(lì)或限制的一系列政策手段，深圳希望到2020年時(shí)，全市的工業(yè)用地比重還能實(shí)現(xiàn)不低于30％。
這是一個(gè)涉及深圳從市到區(qū)各級(jí)政府如何有效推進(jìn)相關(guān)政策落地，土地開發(fā)者如何重新尋找新型盈利模式、并接受以往的短期獲得高利潤(rùn)轉(zhuǎn)變?yōu)殚L(zhǎng)期獲得中低利潤(rùn)的過(guò)程。政府的政策訴求與土地開發(fā)者的盈利如何有效銜接，將成為未來(lái)深圳土地市場(chǎng)最重要的博弈之一。
以工業(yè)為基
在全國(guó)的一線城市中，深圳是土地財(cái)政收入占GDP總額不超過(guò)25％的唯一一個(gè)。各類工業(yè)產(chǎn)業(yè)，是深圳的立身之基。
2016年，深圳規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總數(shù)6357戶，新增949戶；規(guī)模以上工業(yè)增加值7199.5億元，同比增長(zhǎng)7％，增速分別高于全國(guó)、全省1個(gè)和0.3個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)增加值占GDP比重為36.9％，工業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為28.4％，拉動(dòng)增長(zhǎng)2.6個(gè)百分點(diǎn)。
深圳占地面積只有1996.85平方公里，土地的緊缺嚴(yán)重制約產(chǎn)業(yè)發(fā)展。2010年7月1日，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)面積擴(kuò)容近5倍，原關(guān)外的寶安區(qū)和龍崗區(qū)被納入特區(qū)范圍，發(fā)展空間大為拓展，但依然不敵產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。
為保障工業(yè)發(fā)展，深圳在新增供地時(shí)一方面越來(lái)越表現(xiàn)出“定向”特征。據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)：2016年全市招拍掛成交59宗地塊，其中27宗為工業(yè)用地，面積約115.1萬(wàn)平方米，占比50.1％；另一方面，針對(duì)存量土地的城市更新即工改，才是深圳工業(yè)用地供應(yīng)的主要方式。
深圳城市更新可追溯至2004年，但此時(shí)目的主要是解決市容市貌問(wèn)題；從2009年底開始，深圳陸續(xù)出臺(tái)《深圳市城市更新辦法》及《實(shí)施細(xì)則》、《深圳綜合整治類舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造操作指引》等一系列配套法規(guī)，包括舊工業(yè)區(qū)升級(jí)與城中村改造在內(nèi)的城市更新登上舞臺(tái)；2012年，深圳進(jìn)一步指出以城市更新釋放發(fā)展空間，由依賴增量土地向存量土地二次開發(fā)轉(zhuǎn)變。
在存量土地中，深圳工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地占比達(dá)到存量面積的30％以上。而深圳2011年的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還進(jìn)一步顯示，深圳大概有3881個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其中大部分并沒有與城市功能形成互動(dòng)關(guān)系，亟待進(jìn)行升級(jí)。它們的體量，決定了通過(guò)工改提供工業(yè)用地的供給端潛在規(guī)模。
從需求端來(lái)看，為提高企業(yè)參與工改的積極性，保證其預(yù)期利潤(rùn)，在過(guò)去幾年中，深圳適當(dāng)放松了工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓的限制政策。
例如，《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓暫行辦法》曾規(guī)定工業(yè)樓宇的配套設(shè)施應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃、集中建設(shè)，不得分割轉(zhuǎn)讓或者改變用途，但在2012年8月出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》中則規(guī)定，“升級(jí)改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的拆除重建類城市更新項(xiàng)目，其配套設(shè)施限定自用……配套設(shè)施如按規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入市場(chǎng)銷售的，應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià)。”
政策不斷推動(dòng)，加之土地價(jià)格快速上漲，原業(yè)主工改的意愿日趨增強(qiáng)。根據(jù)世聯(lián)行綜合體事業(yè)部向《財(cái)經(jīng)》記者提供的數(shù)據(jù)顯示：2013年-2015年，深圳城市更新拆除重建工業(yè)用地規(guī)模占拆除重建用地總規(guī)模的比例平均在15％-20％之間，在2016年全年達(dá)到40％（約220萬(wàn)平方米，城市更新總量540萬(wàn)平方米）左右。
在完整的流程中，“工改”指將現(xiàn)有土地性質(zhì)為普通工業(yè)用地（M1）按一定比例改變?yōu)樾滦彤a(chǎn)業(yè)用地（M0），將舊工業(yè)區(qū)拆除重建升級(jí)改造為新型產(chǎn)業(yè)園，并配建多元化的設(shè)施，包括新型產(chǎn)業(yè)用房、配套商業(yè)、配套宿舍等多種物業(yè)形態(tài)。
但隨著整個(gè)工改市場(chǎng)的不斷成熟，深圳市不斷認(rèn)清的一種局面是：工改項(xiàng)目以“工改商”、“工改居”居多，“工改工”比例偏低，已出現(xiàn)去產(chǎn)業(yè)化、產(chǎn)業(yè)空間碎片化現(xiàn)象。“過(guò)去幾年，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，深圳這些所謂的拆除重建項(xiàng)目基本都被做成地產(chǎn)開發(fā)。而華為、中興等企業(yè)生產(chǎn)基地外遷，讓政府意識(shí)到這可能會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)空心化，因此政策開始轉(zhuǎn)向。”世聯(lián)行首席工改顧問(wèn)董極對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者稱。
從今年初開始，深圳迎來(lái)工改政策調(diào)整的“高發(fā)期”，繼《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃》（下稱《規(guī)劃》后，陸續(xù)出臺(tái)了歷經(jīng)30余遍修訂的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》(下稱《暫行措施》)等一系列文件，政府的調(diào)控意圖不斷顯現(xiàn)。
“城市更新也有生命周期，在過(guò)去的一段時(shí)間里，因利潤(rùn)確實(shí)比較豐厚，很多企業(yè)都涌到了這個(gè)領(lǐng)域當(dāng)中來(lái)，有些領(lǐng)域已出現(xiàn)了惡性競(jìng)爭(zhēng)。為保住深圳先進(jìn)制造業(yè)的發(fā)展空間，深圳會(huì)對(duì)相關(guān)政策調(diào)整，從復(fù)制推廣階段的放水變成現(xiàn)在的抽水，應(yīng)該說(shuō)政策基調(diào)在部分領(lǐng)域內(nèi)是收緊的。”在相關(guān)政策調(diào)整前《財(cái)經(jīng)》記者參加的一次深圳相關(guān)論壇上，深圳市規(guī)土委的一位官員已如此預(yù)警。
事后來(lái)看，這些政策在涉及工改時(shí)，確實(shí)搭建起了一張旨在提高工業(yè)用地比例、限制其他用地方式的不斷收緊的立體網(wǎng)絡(luò)。
例如，《規(guī)劃》指出：深圳將力爭(zhēng)完成100個(gè)舊工業(yè)區(qū)的復(fù)合式更新(指以綜合整治為主，融合功能改變、加建擴(kuò)建、局部拆建等方式的城市更新)，工業(yè)區(qū)塊線內(nèi)的舊工業(yè)區(qū)更新方向原則上應(yīng)為工業(yè)用地功能，嚴(yán)格控制“工改商”、“工改居”。在《暫行措施》中，對(duì)這種復(fù)合式更新的模式也有了相對(duì)詳細(xì)的解釋。
在此之前，深圳的城市更新通常是由企業(yè)出面拆除重建，以效率最高和收益最大化來(lái)衡量。
綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，深圳要保障制造業(yè)比例，工業(yè)用地地盤肯定要保持。拆除重建的綜合成本特別高，矛盾也特別復(fù)雜，并不一定符合整個(gè)項(xiàng)目投資的需要。退一步回到綜合整治，是對(duì)原有工業(yè)布局的尊重，也比較符合實(shí)際。此外，在一個(gè)工業(yè)區(qū)里面，單獨(dú)改造成商業(yè)或居住用房，會(huì)影響到整個(gè)產(chǎn)業(yè)的合理布局。
“綜合整治兼顧到原有業(yè)主的客觀需求，也順應(yīng)原有的產(chǎn)業(yè)布局，盡可能減少整個(gè)拆遷布局過(guò)程中的整改。原有產(chǎn)業(yè)的保留也能促進(jìn)與新的進(jìn)駐產(chǎn)業(yè)平滑過(guò)渡，因此還是有好處的。”宋丁稱。
董極則在分析《規(guī)劃》時(shí)認(rèn)為：首先，作為產(chǎn)業(yè)保護(hù)措施，設(shè)置工業(yè)用地政策高壓線，能嚴(yán)控地產(chǎn)開發(fā)行為，切實(shí)為產(chǎn)業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航；其次，工改項(xiàng)目平均容積率或從4.5提升至6，可縱向增加產(chǎn)業(yè)空間載體；此外，從不限制新興產(chǎn)業(yè)用地占工改項(xiàng)目比例到全市平均不超過(guò)50，能橫向增加高端生產(chǎn)制造業(yè)、高端裝備制造業(yè)等物理空間載體。
在評(píng)價(jià)數(shù)月以來(lái)的政策執(zhí)行效果時(shí)，宋丁對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者稱，“抬高工改門檻后，工改項(xiàng)目投資者層級(jí)提升，工改方向更符合城市更新大方向，工改土地資源利用更加集約和合理。”
“強(qiáng)區(qū)放權(quán)”之后
因歷史原因?qū)е碌墓I(yè)用地占比較高，深圳龍崗、寶安、南山、蛇口等地區(qū)，是深圳大量正在或潛在進(jìn)行工改項(xiàng)目的主要分布地。
在普遍意識(shí)到要搶占發(fā)展機(jī)遇、“誰(shuí)先供應(yīng)土地、誰(shuí)就先受益”的前提下，采取何種突破性的方式及時(shí)供應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需土地，各區(qū)均在積極籌劃。
以深圳面積較大的龍崗、寶安為例：目前都存在著建設(shè)用地基本飽和，雖工業(yè)區(qū)眾多，但不少都是“建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低、配套嚴(yán)重滯后的舊工業(yè)區(qū)”。提高土地利用率，推動(dòng)舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造，是區(qū)政府正在面對(duì)和嘗試解決的難題。來(lái)自各地的解決方案，也因此層出不窮：
針對(duì)龍崗公共配套設(shè)施相對(duì)缺乏、單個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作模式不利于公共設(shè)施分擔(dān)和片區(qū)整體提升的情況，為避免項(xiàng)目申報(bào)時(shí)出現(xiàn)“挑肥揀瘦”的現(xiàn)象，龍崗探索的是片區(qū)統(tǒng)籌模式，按照“利益平衡、責(zé)任共擔(dān)”的原則，將片區(qū)內(nèi)的道路、學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、文體中心等項(xiàng)目建設(shè)（含拆遷）全部納入片區(qū)統(tǒng)籌。該區(qū)還在全市率先明確了城市更新項(xiàng)目周邊公共設(shè)施由政府與開發(fā)企業(yè)共建模式，企業(yè)和政府投資比例為6∶4。
寶安則提出了為增加先進(jìn)工業(yè)用地保護(hù)，劃定70平方公里的工業(yè)控制線，工業(yè)紅線內(nèi)將嚴(yán)格限制工業(yè)用地轉(zhuǎn)換為非工業(yè)功能。在諸多產(chǎn)業(yè)研究人士眼中，這實(shí)際上也是走在了全市的前面。
在羅湖區(qū)，已經(jīng)對(duì)舊改項(xiàng)目提出要求，開發(fā)主體要與區(qū)政府簽訂招商引資協(xié)議。“可見區(qū)政府對(duì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的決心和力度。”一位分析人士稱。
作為推動(dòng)城市更新、增加工業(yè)用地的“組合拳”之一，在區(qū)政府積極性已然不低的前提下，深圳還正在落實(shí)“擴(kuò)權(quán)強(qiáng)區(qū)”的政策。
根據(jù)該市《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)強(qiáng)區(qū)放權(quán)改革的若干措施（送審稿）》及相關(guān)文件，目前深圳全市下放區(qū)級(jí)的事權(quán)共154項(xiàng)（仍在進(jìn)行微調(diào)）。按事權(quán)類別分，主要分為審批管理和管理機(jī)制等類。審批管理類主要包括城市更新、規(guī)劃國(guó)土等方面的審批事權(quán)和管理事權(quán)的下放。
城市更新，是深圳事權(quán)下放最徹底領(lǐng)域。去年10月底，深圳在全市施行城市更新工作改革，原由市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)及其派出機(jī)構(gòu)行使的城市更新項(xiàng)目的行政審批、行政確認(rèn)等職權(quán)，除地名許可、測(cè)繪查丈等事項(xiàng)外，都調(diào)整至各區(qū)政府行使。此外，城市更新單元計(jì)劃也由各區(qū)政府審批，報(bào)市規(guī)土委備案。涉及精簡(jiǎn)下放的行政職權(quán)多達(dá)425項(xiàng)，城市更新審批流程將簡(jiǎn)化一半以上。
“這不僅有利于簡(jiǎn)化審批程序、加快工作進(jìn)度，更有利于聚焦本區(qū)發(fā)展的實(shí)際需求。”一位改革涉及到的相關(guān)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)稱。
據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者的不完全統(tǒng)計(jì)，短期看來(lái)，在不少區(qū)，因?yàn)橐劳惺聶?quán)下放后構(gòu)建起的“區(qū)城市更新局”牽頭進(jìn)行審查，在辦理相關(guān)批文時(shí)，時(shí)間普遍縮短了三分之一甚至三分之二。
在不少研究人士眼中，權(quán)力下放減少行政決策鏈條節(jié)省的時(shí)間成本，會(huì)讓企業(yè)參與工改等各類城市更新的積極性提高。“城市更新與區(qū)一級(jí)政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市建設(shè)密切相關(guān)，權(quán)力下放有利于區(qū)政府實(shí)施城市更新工作；而區(qū)政府對(duì)項(xiàng)目也比較了解，有助于其與相關(guān)利益方溝通。”一位產(chǎn)業(yè)觀察人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者稱。
但在實(shí)踐中，這項(xiàng)改革也確實(shí)正在遇到一定難題，比如組織架構(gòu)不夠完善、沒有上行政策法規(guī)的配合、審查技術(shù)也不夠成熟等，這也導(dǎo)致了業(yè)內(nèi)有人判斷“下放職權(quán)”相當(dāng)于閉門造車，難以見效。“以往市里負(fù)責(zé)的事情，現(xiàn)在讓區(qū)里的科員簽字，大家的謹(jǐn)慎心理都不小，是不是會(huì)出現(xiàn)其他城市中相關(guān)改革失敗的現(xiàn)象，現(xiàn)在誰(shuí)都不好說(shuō)。”
為讓改革盡快取得成效，宋丁則建議稱：一是市里放權(quán)的同時(shí)，也要放人才、放管理經(jīng)驗(yàn)、放政策，并加強(qiáng)監(jiān)管和懲治；二是區(qū)里要盡快熟悉新業(yè)務(wù)，盡早形成管理體制和架構(gòu)，盡早出經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)化流程、管理和服務(wù)，扎實(shí)提升效率和效益。
但在不少學(xué)者看來(lái)，“強(qiáng)權(quán)擴(kuò)區(qū)”在將產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)方案的審批權(quán)下放的同時(shí)，也將主干道審批權(quán)、建設(shè)事權(quán)下放了。這一方面有利于區(qū)自主進(jìn)行產(chǎn)業(yè)布局，實(shí)現(xiàn)區(qū)域差異化發(fā)展，但另一方面也應(yīng)警惕重復(fù)建設(shè)的問(wèn)題。
事實(shí)上，在深圳目前近2000平方公里的面積中，之所以會(huì)有3000多個(gè)大大小小的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，部分就源于歷史上各地紛紛搶建的緣故。因此，在本輪以產(chǎn)業(yè)升級(jí)為主導(dǎo)的城市更新中，各地是否能夠避免重復(fù)建設(shè)、日趨同質(zhì)化的問(wèn)題，也備受關(guān)注。
“過(guò)分追求短期效果，更新改造的標(biāo)準(zhǔn)低，長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮不足。”深圳市委政策研究室課題組此前的一份報(bào)告就指出，目前深圳改造城中村、舊工業(yè)區(qū)時(shí)，對(duì)關(guān)系城市長(zhǎng)遠(yuǎn)的、多元化的目標(biāo)需求考慮得比較少，對(duì)舊工業(yè)區(qū)的改造只是突出發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，而對(duì)市民急需的商業(yè)、文化娛樂、教育等改造安排沒有被優(yōu)先考慮。
報(bào)告還指出，現(xiàn)代科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展集約化趨勢(shì)越來(lái)越明顯，城市更新中各區(qū)普遍、零散地建設(shè)科技園區(qū)，存在互相爭(zhēng)奪科技資源的現(xiàn)象，可能造成對(duì)城市土地資源新的浪費(fèi)。“城市更新要符合城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，要注重城市經(jīng)濟(jì)功能的均衡布局。”報(bào)告建議稱。
而宋丁則認(rèn)為，對(duì)于各區(qū)在進(jìn)行工改時(shí)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)重復(fù)問(wèn)題，會(huì)存在，但不會(huì)太大，“畢竟市政府不是完全撒手不管，會(huì)進(jìn)行協(xié)調(diào)”。
“在各區(qū)都要出政績(jī)，盯著別的區(qū)做了什么的前提下，這種協(xié)調(diào)是不是能夠真正落到實(shí)效，有待觀察。”前述產(chǎn)業(yè)觀察人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者稱。
后工改的盈利空間
幾年前，土地開發(fā)者對(duì)工改從不認(rèn)可到積極投入的態(tài)度轉(zhuǎn)變，只經(jīng)歷了短短幾個(gè)項(xiàng)目的時(shí)間。一系列新政出臺(tái)之后，其態(tài)度與積極性會(huì)受到何種影響，產(chǎn)業(yè)各界均在關(guān)注。
一開始，因工改項(xiàng)目必須由法人購(gòu)買和產(chǎn)業(yè)行業(yè)的限制，使得許多銀行、律所等相關(guān)機(jī)構(gòu)在面臨這個(gè)新興市場(chǎng)時(shí)的態(tài)度堪稱冷淡。但隨著初期幾個(gè)項(xiàng)目的“野蠻生長(zhǎng)”，直接將工業(yè)用地改造成居住或商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)進(jìn)而售賣或租賃，利潤(rùn)之大，使得各類土地開發(fā)者開始積極介入這一領(lǐng)域，并將工改不斷延展出“工改工”、“工改商”、“工改居”、“工改公寓”等一系列模式。
對(duì)工改的土地開發(fā)者來(lái)說(shuō)，即便已經(jīng)不存在以往將土地變性使用的巨大牟利空間，這一市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)仍然非常明顯：與城中村的拆遷談判動(dòng)輒成百上千個(gè)業(yè)主相比，工業(yè)升級(jí)改造的可談判性難度大大降低；工改可選擇地塊較多，可獲得性較強(qiáng)；政策鼓勵(lì)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，申報(bào)流程相對(duì)較短；前期投入成本非常低。
截至2016年底，至少60家外地開發(fā)企業(yè)（主要為北上廣及珠三角周邊城市的大中型開發(fā)企業(yè)）因無(wú)法通過(guò)招拍掛或介入舊改來(lái)?yè)尀┥钲谑袌?chǎng)，只得另辟蹊徑通過(guò)合作、收購(gòu)等多種形式涉足工改市場(chǎng)，搶占蛋糕。
對(duì)于其中考慮較為長(zhǎng)遠(yuǎn)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，工改類城市更新項(xiàng)目，往往是最有效以低成本實(shí)現(xiàn)開發(fā)、持有、運(yùn)營(yíng)，從而轉(zhuǎn)身城市配套服務(wù)商的路徑；而對(duì)于更多以短期內(nèi)盈利為目的的企業(yè)來(lái)說(shuō)，看中的其實(shí)還是工改項(xiàng)目中可以通過(guò)地產(chǎn)化操作從而帶來(lái)現(xiàn)金流和利潤(rùn)的部分，即研發(fā)用房轉(zhuǎn)換功能，出售配套住宅和公寓等。
1月6日，第一太平戴維斯在深圳發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：未來(lái)五年深圳將會(huì)有近2300萬(wàn)平方米的工業(yè)用房供應(yīng)，包括普通工業(yè)用房1500萬(wàn)平方米，新型產(chǎn)業(yè)用房約800萬(wàn)平方米；對(duì)應(yīng)建筑面積571萬(wàn)平方米，總貨值約1700億元。
但隨著深圳市收緊各類其他工改、回歸“工改工”的政策意圖變得清晰，對(duì)于各類土地開發(fā)者這一部分可以地產(chǎn)化方式操作的領(lǐng)域，調(diào)整其實(shí)也處于“在路上”狀態(tài)：
近日，一份由深圳市規(guī)土委起草的征求意見稿被曝光，其核心重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)兩點(diǎn)，一是關(guān)于建筑平面布局，商業(yè)、辦公、研發(fā)用房建筑平面不得采用住宅套型式設(shè)計(jì)，另外嚴(yán)格限制外墻凹槽設(shè)計(jì)，說(shuō)明的就是為了禁止商業(yè)指標(biāo)改造成公寓；二是套型建筑面積的規(guī)定，明確規(guī)定研發(fā)用房單套建筑面積不得小于250平方米。
據(jù)一位看到這份意見修訂稿的人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示：在最新的修訂中，250平方米的數(shù)字可能已經(jīng)被改為套內(nèi)面積180平方米。但不管數(shù)字大小，這種來(lái)自政府層面的有意限制，很可能會(huì)改變工改項(xiàng)目持續(xù)幾年的熱潮，讓參與者進(jìn)入觀望期。
董極也認(rèn)為，如果工改公寓未來(lái)被全面收緊甚至完全禁止，整個(gè)工改市場(chǎng)將會(huì)遭遇致命性打擊。因?yàn)樵诎盗饔縿?dòng)的工改寫字樓市場(chǎng)中，盈利最高的就是作為配套的工改公寓，堪稱“工改工”界的盈利“明星”。“在政府主導(dǎo)下的城市產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的核心大背景下，未來(lái)工業(yè)用地的地產(chǎn)化開發(fā)將受到極大限制、利潤(rùn)空間也會(huì)受到極大壓縮。工改在去年下半年已經(jīng)達(dá)到頂峰，接下來(lái)會(huì)進(jìn)入盤整階段。大家都在觀望，看是不是會(huì)有放松，看會(huì)不會(huì)有更多的政策細(xì)則出來(lái)。”
在其看來(lái)，基于現(xiàn)有市場(chǎng)特征和幾大政策的核心思想來(lái)看，未來(lái)可能的幾大趨勢(shì)是：一、1年-2年內(nèi)工改市場(chǎng)盤整年，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)不減；二、從前后端雙控到動(dòng)態(tài)控制的監(jiān)管趨勢(shì)； 三、開發(fā)企業(yè)涉足工改進(jìn)入理性思考期；四、政企通力合作，構(gòu)建城市產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商；五、工改保質(zhì)的提升使命勢(shì)在必行； 六、功能改變政策的實(shí)施細(xì)則亟須出臺(tái)。
而對(duì)于仍有意深耕這一行業(yè)的參與者來(lái)說(shuō)，作為盤整階段的重要取舍之一，就是如何將以往快土地項(xiàng)目快節(jié)奏的開發(fā)周轉(zhuǎn)模式，轉(zhuǎn)變?yōu)槁?jié)奏的持有經(jīng)營(yíng)性模式，并盡快找到盈利渠道。這就意味著參與者必須具備產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的能力，理解片區(qū)產(chǎn)業(yè)方向，同時(shí)在工改項(xiàng)目建成后還要能夠吸引產(chǎn)業(yè)進(jìn)入，具備一定招商能力。
以此前在深圳拿地的某央企地產(chǎn)公司為例，其操盤者在拿地初期便表示：其操作工改的思路，是根據(jù)不同區(qū)域的產(chǎn)業(yè)定位，把政府希望導(dǎo)入的行業(yè)引進(jìn)來(lái)，同時(shí)利用政府吸引企業(yè)的政策增加項(xiàng)目吸引力。在該地產(chǎn)公司那里，較為認(rèn)可的是深圳天安云谷圍繞華為做招商運(yùn)營(yíng)的思路，并曾專門進(jìn)行過(guò)考察學(xué)習(xí)。
天安云谷是深圳“工改工”的示范項(xiàng)目，主要面向云計(jì)算、互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)中的初創(chuàng)企業(yè)，利用深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)業(yè)環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，與華為科技城形成“云產(chǎn)業(yè)”集群。
但對(duì)于有志于此的土地開發(fā)者來(lái)說(shuō)，工改項(xiàng)目如果沒有找到一種有效的商業(yè)模式，可能最后會(huì)陷入一種雞肋狀態(tài)，因此，如何進(jìn)行盈利模式的創(chuàng)新，是其均需攻克的難題。
“政府在調(diào)整工改工政策的時(shí)候，希望讓開發(fā)商更多地承擔(dān)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的角色，目前有一點(diǎn)甩包袱的意思。開發(fā)商愿不愿意買單、有沒有能力買單，都是問(wèn)題。總而言之，雙方的博弈才剛剛開始，會(huì)有一個(gè)慢慢碰撞的過(guò)程。”前述產(chǎn)業(yè)觀察人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者。
“房地產(chǎn)的上半場(chǎng)已經(jīng)結(jié)束，深圳的下半場(chǎng)就是重重受限之下的工業(yè)用地開發(fā)。雖然不會(huì)那么賺錢，但是現(xiàn)在擺在開發(fā)商面前的就這兩碗飯，總得挑一碗吃，不然就會(huì)餓死。實(shí)際上，真正進(jìn)入這一領(lǐng)域之后，才會(huì)發(fā)現(xiàn)其中所蘊(yùn)含的機(jī)遇。”董極稱。
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